这不仅是房地产市场的失控
更可能带来改革的遥遥无期
北京楼市调控进一步升级。
“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”
本次调控能否稳定住疯狂上涨的房价？今日推送揭示了另一个可能的结果——调控政策层出不穷，投机者却愈加疯狂。
为何在中国经济持续衰退时，突然出现“楼市暴走”现象？
这要从2015年12月召开的中央经济工作会议谈起。此次会议首次提出供给侧结构性改革，要求抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中去库存要求“通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存，稳定房地产市场”。
但此后的事实证明，地方政府与职能部门单独拎出“去库存”，并将其抬高为中央政府的“政治任务”，重新启动了楼市刺激政策。在春节后的很短时间内，央行、发改委、住建部等10多个部委纷纷出台楼市政策，地方政府则进一步加码。
央行采取了针对楼市的刺激性措施，降低了首付比例，再加上同期创下有史以来最高的信贷规模，引发社会强烈的通胀预期。
职能部委希望通过购房，将杠杆从银行和企业转移到家庭和个人，帮助前者转移风险。地方政府则希望通过土地价格上涨缓解地方政府财政压力。这种做法与去年鼓吹证券市场“牛市”目的类似，都将资产市场视为转移杠杆的工具，吸引居民接盘。
5月份，“权威人士”在讲话中否定了这些做法，表示不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长，并提醒说：“我们明确了股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段”。
但这一表态，似乎并无成效。
在“权威人士”讲话及2016年7月底中央政治局会议提出抑制资产泡沫后，中国楼市与土地市场依然高烧不断。
这是一二线大城市土地供应与货币政策错配造成的结构性现象。政府通过土地与货币两个闸口控制楼市，但对一二线城市而言，一旦打开货币闸门刺激需求释放，住宅供应不足问题就会显现，就会放大上涨力量。而政府接下来控制土地供应的做法，将继续作用于房价，形成恶性循环。
因此，有观点认为中国楼市泡沫不是货币政策造成的，而是城镇化战略失误的结果。该战略抑制大城市土地供应，并扶持中小城镇，导致一线城市泡沫化、三线城市库存严重。但在政府垄断社会资源并造成分布不均的情况下，人口必然流向拥有优质资源的中心城市。最好的办法是分散优质资源，而非排斥人口流入。
但归根结底，任何资产泡沫都是由货币政策创造，限制土地供应只是提高了泡沫的生产速度与规模。近期资产荒日益严重，地王背后的逻辑实则是——一二线城市地产已经成为流动性泛滥时代最可靠的投资品。
中国持续宽松的货币政策制造了两种趋势，一个是高收入阶层大规模向外转移资产，另一个是中产阶级大幅增加杠杆购买住房，显示精英群体的安全感已被摧毁。因此，抑制资产泡沫必须收紧货币政策——
1. 地方政府有敷衍地产调控的动力与能力，中央政府控制房价的有效手段只有货币政策。市场陷入疯狂、地方政府敷衍，但中央政府不应放纵。
2. 在保增长与抑制资产泡沫的政策冲突当中，市场如果感受到央行左右为难而丧失独立性，长期释放出的泛滥流动性就会“暴动”。如果仅用小动作教训市场，那只会让“资产暴动”潮涌，而不会抑制暴动本身。
3. 一二线城市必须向市场传递土地供应扩大的信号，而不是收紧。地方政府与国土部门需要相互配合——北京、上海、深圳等城市已出现了无地可供的局面，这客观上会让整个地产市场失控。
为什么在中央政府提出“抑制资产泡沫”后，市场还那么有信心认为楼市会继续上涨？这取决于市场对政府态度的洞悉——政府不会刺破楼市泡沫，甚至会继续利用。
因此，中国楼市泡沫还没有到下半场，甚至连中场都不算。
“去库存”政策演变成刺激楼市，这个变化是如何发生的？目前来看，不管是“权威人士”事后警告，还是中央政治局会议提出抑制资产泡沫，截止目前，人们依然没有看到职能部门和地方政府积极行动起来。相反——地王此起彼伏，调控虚以应付。
这种情况下，市场可能会分析，这是中央政府害怕刺破泡沫而缺乏完成政策目标的诚意，或是地方政府和职能部门并未将中央政府的要求视为重要任务。他们会认为，中国政府被保增长的终极目标劫持了，尽管“权威人士”看到了风险，但依然会屈服于现实。这种局面会让技术官僚与地方政府继续掌握主导权，房地产的下一波刺激随时会卷土重来。
这也就可以解释，为何那么多企业依然敢于高溢价拿地，为何宝能、安邦等保险资金频频举牌地产公司，为何国家队大举建仓房地产股。而对于高杠杆购房者，逻辑也十分确凿：从目前土地价格来看未来房价仍要涨一倍，即便泡沫破裂或政策调整，等待的时间也是极其漫长，反而观望的风险更大。
在此情况下，中央政府有必要尽快拿出雷霆手段，打掉市场上的顽固预期。这首先要向市场传递一个明确的统一政策信号，政策信号的混乱及自相矛盾，只会让市场看到政府的软弱，壮大投机者的胆量。更近一步，若市场始终看到的是政策异化、改革无力、权威丧失，中国将对改革失去信心。
杠杆条件下的资产泡沫化后果非常严重，但除了制造金融风险、恶化实体经济、阻碍经济转型外，最大的威胁是——膨胀的资产泡沫会加速贫富分化及阶层固化，加之随之到来的人口老龄化，中国可能永远走不出“中等收入陷阱”，像日本那样失去一个又一个“十年”。
历史很清楚地揭示了，平均地权对政治和经济稳定的意义。1949年，中国共产党依靠土地革命获得广大农民支持，从“代表大资本家与地主阶级”的国民党手中夺取政权；1978年，通过分田到户的土地承包制，中国走出了计划经济下的极端贫困，释放出更多的劳动力与土地资源，用于工业化与城市化发展。
土地在过去几十年决定了中国的命运和走向。而现在，地方政府通过垄断城市供地赚取利差，并通过控制供给抬高地价；建立于国有土地之上的住房，也越来越向有钱人集中，传统依靠土地资产不劳而获的地主情结正在复活。对于一个两千多年来信奉“不患寡而患不均，不患贫而患不安”的文明而言，目前的不均与不安已经达到历史的高点，资产泡沫继续下去将动摇执政者的根基。
对比香港与新加坡两个现代城市的命运——一个暮气明显的高房价城市和一个转型成功实行组屋制度的国家——香港社会的分裂、经济结构的恶化、资本的逃离，都应该惊醒整个中国。
或许距离“香港病”还远，但目前地产领域混乱的决策体系、消极的官僚系统、传统的干预手段、蔑视调控的资本、恐慌不安的中产阶级，显示出政策失效与市场失控的迹象。
我们期待有力措施的出现，以免中国经济被绝望和恐慌击溃，以免改革最终遥遥无期。
从98年涨到现在，为什么房价还没崩盘？
本文作者张立伟，经济观察人士、资深媒体人。文章原发于FT中文网，经JIC投资观察编辑加工。文章为作者独立观点，不代表JIC投资观察立场。
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